Стенограмма интернет-конференции «Порядок перевода жилого фонда в нежилой»

4 февраля в администрации города состоялась интернет-конференция, посвященная вопросам перевода жилого фонда в нежилой (нежилого в жилой). В ней приняли участие заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства Наталья Сергеевна Лазовская и председатель комитета строительного контроля Татьяна Николаевна Комкова. Вопросы задавали представители интернет-сайтов www.kemerovo.ru (Татьяна Щавина), www.kuzbassfm.ru (Александр Винокуров), www.keminfo.ru (Максим Гончаренко), www. A42.ru (Андрей Иванов), телекомпании «ТВ-Мост» (Ольга Суворова) и газеты «Кемерово» (Наталья Верчасова).

www.keminfo.ru: Самый первый вопрос — каков порядок перевода и какие документы нужно предоставить?

Лазовская: Первое, что сейчас регламентирует порядок перевода, это Глава 3 Жилищного Кодекса, которая так и называется: «Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое». И помимо этого, на территории города Кемерово принято Постановление Главы города от 28 марта 2008 года № 58 «О регламенте перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые». Опубликовано оно в газете «Кемерово». Жилищный кодекс — в «Российской газете».

www.keminfo.ru: А какие помещения вообще нельзя перевести в нежилые?

Лазовская: Если к этому помещению невозможно применить условия перевода, которые Статьей 22 ЖК определены: обеспечение отдельного доступа, т.е. невозможность оборудования отдельного входа; лица, которые прописаны в этой квартире, не имеют другого места для проживания, и другие. То есть, если в помещении люди проживают, то они должны выписываться после перевода. Взять производственный цех — в нем никто не может быть прописан. Квартира после перевода становится нежилым помещением, а в соответствии с законом о свободе передвижения, выборе места жительства и пребывания, люди могут проживать только в жилых помещениях. К таковым с недавних пор по решению Конституционного Суда стали относиться и дачи, но в нежилых помещениях люди не могут быть прописаны.

www.kuzbassfm.ru: А подвальные помещения возможно перевести в нежилой фонд? И каков порядок?

Комкова: Можно перевести, если есть решение собрания всех собственников жилья о согласии. Потому что подвал является совместным имуществом всего жилого дома. Желающий перевести подвальное помещение в нежилое должен сначала зарегистрировать в ФРС данное помещение, а потом подать заявку в комитет строительного контроля о возможности перевода подвального помещения в нежилое.

www.kuzbassfm.ru: Есть какие-то ограничения по сфере деятельности в этом помещении? Одно дело — что-то складировать, и другое — выращивать шампиньоны.

Лазовская: Ограничения есть. Прежде всего, по виду использования. И не только подвальных помещений, но и помещений, расположенных на первых этажах. Вид использования должен соответствовать градостроительным регламентам, которые установлены правилами землепользования и застройки. То есть если это зона Ж1 (встроенные магазины площадью свыше 150 квадратных метров — условно разрешенный вид), нужно получить разрешение на обустройство такого помещения через публичное слушание. Вдруг собственник захочет открыть цех по переработке каких-либо химикатов. Это производство определенного класса вредности, и оно в жилых домах и в жилых зонах вообще не может размещаться. Второе ограничение — это санитарно-эпидемиологическое заключение о том, будут ли соблюдены санитарные нормы инсоляции, и остальные правила в зависимости от того, подо что хотят перевести жилой фонд.

www.kemerovo.ru: Ирина Субботина спрашивает: «Что необходимо, чтобы выкупить чердачное нежилое помещение и переоформить его под жилое. Насколько это долго и дорого?

Комкова: Это та же процедура, что и с подвальным помещением.

Лазовская: Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот одинаков. Также готовится проект переустройства и перепланировки помещения. Единственное, что хотелось бы сказать по подвалам и чердакам, — это очень сложная процедура. Потому что и чердак, и подвал являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Для того чтобы его выделить и изъять из общего имущества, нужно решение общего собрания собственников помещения. И только после этого, заявитель может претендовать на регистрацию права собственности на это помещение.

Верчасова: А были такие прецеденты с чердаками?

Комкова: За то время, как мы начали работать по новому регламенту, таких обращений — по переводу подвалов и чердаков — не было.

www.A42.ru: Сколько квартир ежегодно переводят в нежилые помещения? Есть ли какой-то учет, сколько можно перевести, а сколько нет?

Комкова: Комитет строительного контроля как система одного окна начал работать с апреля 2008 года. За этот период, по нашим данным, поступило 407 заявлений. Из них 282 заявления о возможности перевода жилых помещений в нежилые. Остальные были либо уже о согласовании проекта, так как начали они работать по старому регламенту, либо о назначение комиссии, либо на оформление разрешения строительных работ. А регламента, сколько помещений возможно перевести в нашем городе в нежилые, нет.

Верчасова: Т.е. очень много переводят в нежилой фонд. А сколько помещений было переведено в жилые?

Комкова: Было 3 обращения по Кировскому району. Хотелось бы отметить, что из 282 заявлений, о которых я сказала, только 50 были отрицательными. Остальные — положительные.

www.keminfo.ru: Ещё вопрос. Денис: «Купил квартиру в жилом фонде под самоотделку. Можно ли ещё на этапе строительства перевести её в нежилой фонд?»

Комкова: Нет, нельзя. В первую очередь, собственник просто может не выполнять отделку этой квартиры. То есть вначале получить регистрацию в ФРС, а потом подать заявление о возможности перевода жилого помещения в нежилое. Дом обязательно должен быть принят в эксплуатацию.

Лазовская: Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, оно должно юридически существовать. А для того, чтобы оно существовало, должно быть свидетельство о регистрации права собственности.

www.keminfo.ru: То есть если дом сдан в эксплуатацию, то можно перевести?

Комкова: Дом сдан, и пожалуйста. Но опять же, если собственник квартиру зарегистрирует в ФРС.

www.kuzbassfm.ru: А если дом сдан в эксплуатацию, но нет договора с Кемводом и прочими организациями коммунальных услуг. Очень часто такое бывает, особенно в новых домах.

Комкова: Фактически, если дом сдан, то значит заключены договоры со всеми обслуживающими организациями. А значит препятствий для начала процесса перевода жилого помещения нет.

Суворова: Если в жилом помещении предполагается разместить какое-то муниципальное учреждение, каков порядок его перевода в нежилое?

Лазовская: Такой же. Собственник — КУМИ — проходит такую же процедуру в соответствии в ЖК.

www.kuzbassfm.ru: Нужно ли получать согласие жильцов близлежащих домов.

Комкова: Если выход будет на какую-то центральную улицу, там близлежащих домов практически нет. Если выход на дворовую часть, то у нас и без жильцов сразу откажут в переводе.

www.kuzbassfm.ru: А если это кафе с большой вытяжкой, например? Соседей это пугает…

Лазовская: У нас практически не было заявок о переводе каких-то квартир под кафе. Новые открывают в основном уже в существующих нежилых помещениях.

Суворова: А что делать, если положительное решение принято, жилье переведено, а жители соседних квартир против?

Комкова: Во-первых, у нас сейчас по ЖК не предусмотрено согласие всех жителей. Да и жители возмущаются в основном только в том случае, если например козырек или крыльцо примыкают к балкону близлежащей квартиры. В этом случае собственником от жильца этой квартиры получается согласие. А в других случаях согласие других собственников у нас ЖК не предусмотрено.

Лазовская: Бывают, конечно же, случаи, когда обращаются с жалобами. Как таковой отказ или отмена постановления, распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое не допускается. У нас были случаи по проспекту Шахтеров, от жителей часто жалобы поступали. Принято было решение попробовать все-таки отменить решение о переводе. Хотя уже работы были сделаны и сданы, помещение было зарегистрировано как нежилое. Заявитель обратился в суд, обжаловал наши действия по отмене распоряжения, и суд признал, что он прав.

www.keminfo.ru: Андрей пишет: «С меня при переводе требуют согласия всех собственников, так как будет разобрана внешняя стена дома, которая является общим имуществом собственников. Как быть?»

Комкова: В этом случае однозначно не требуется согласие всех собственников. Но согласие собственников близлежайших квартир, к которым будет примыкать крыльцо, козырек, получить все-таки нужно.

Суворова: А обустройство близлежащей территории закладывается в проект? Или это уже потом решается?

Лазовская: Одним из требований к проекту, который мы готовим вместе с положительным заключением, является как раз территория, благоустройство которой необходимо выполнить. И в составе проекта перепланировки выполняется проект благоустройства близлежащей территории. Также и цветовое решение фасада. Согласитесь, когда в единой концепции и едином цвете выполнена окраска фасадов — это правильно. А вот когда одно крыльцо синее, другое — красное, третье — зеленое — это совсем другое дело. Здания — облик города. Поэтому требования о благоустройстве и оформлении мы сохраняем.

www.kemerovo.ru: Вопрос от Дарьи: «В соседнем доме 1 предприниматель купил 3 квартиры на 1 этаже — под магазин. Согласия жильцы на перевод жилья не дали — так как во время сноса перегородок пошли трещины в квартирах 2 этажа. Комиссия ЖЭКа заявляет, что трещины появились из-за ветхости здания, и ремонт там продолжается. Что жильцам делать и кому пожаловаться?»

Лазовская: Порядок контроля за использованием жилого помещения, за проведением строительных работ в жилых домах осуществляется Государственной жилищной инспекцией Кемеровской области. По вопросам ветхого и аварийного жилья в городе Кемерово создается комиссия для признания домов, непригодными для проживания, которую возглавляет начальник управления жилищно-коммунального хозяйства О. Ю. Самодумов.

Комкова: Проектная организация ведет мониторинг по ветхости жилых домов. Поэтому, если действительно жилой дом ветхий, как правило, не разрешается делать какие-то перепланировки и выполнять работы по реконструкции квартир.

Верчасова: Дом должен быть признан ветхим как-то официально?

Комкова: В проектных организациях специалисты ведут мониторинг, у них своя база, и я думаю, вряд ли они бы позволили перепланировку. Тем более объединить три квартиры.

Лазовская: Это риск для проектировщика. Прежде всего, он несет ответственность, готовя проект и подписываясь под ним, указывая на то, что он проверил безопасность проведения работы.

Комкова: Ни одна проектная организация не возьмется выполнять проект, если это ветхое жилье. Даже если дом пятиэтажный, и во всех квартирах по стояку делают какие-то проемы в стене, тогда выполнять перепланировку на первом этаже как правило не разрешают.

www.kuzbassfm.ru: А переводить в нежилой фонд можно только квартиры на первом этаже или можно и на втором этаже?

Комкова: Если на первом этаже нежилое помещение. И только с отдельным входом. И если также предусмотрена возможность обустройства парковочных мест. Тогда можно рассматривать этот вариант.

www.kuzbassfm.ru: Анатолий задает вопрос: «Каким документом регламентируется устройство парковочных мест и их количество? Недостаток парковочных мест становится причиной отказа при переводе, хотя в статье 24 ЖК РФ нет такого положения?»

Лазовская: Отказы со ссылкой на невозможность организации парковочных мест даются в том случае, когда человек, который желает перевести квартиру, без изготовления проекта обращается за получением предварительного заключения. И администрация города в этом случае не рекомендует осуществлять перевод. Действительно Жилищным кодексом эти вопросы не рассматриваются, потому что сфера применения Жилищного кодекса узкоспециальная: жилое помещение, внутреннее устройство в нем. Вопросы реконструкции, иные вопросы, связанные с тем, что изменяется мощность жилого дома, им не рассматриваются. И здесь действуют нормы Градостроительного кодекса, СНиП «Градостроительство», местные нормативы градостроительного проектирования. Поэтому в случае, если лицо получило изначально ответ, что мы не рекомендуем начинать перевод в этом доме, а изготовило проект и сдает его на согласование, то основанием для отказа в переводе является несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Здесь как раз может возникнуть такая проблема, что деньги на проект будут затрачены, а ввиду несоответствия проекта требованиям законодательства будет получен отказ в переводе.

www.a42.ru: Вопрос от пользователя: «Хочу приобрести квартиру, которая находится между двумя другими уже переведенными квартирами, к которым уже подстроили крыльцо (на 1-м этаже находятся, все три — около 45кв.м.). При этом оба эти магазина уже оборудовали достаточно много парковочных мест (больше 6), которые идут вдоль дороги, в том числе проходя около квартиры, заинтересовавшей меня. Скажите, каковы шансы на то, что мне не придется оборудовать ещё дополнительные парковки?

Лазовская: Для того, чтобы ответить на этот вопрос, нужно знать адрес и функцию, под которую собираются переводить это нежилое помещение. Количество парковочных мест для офиса, парикмахерской, магазина промышленных или продуктовых товаров разное. Поэтому лучше заранее, пока ещё квартира не приобретена, договориться с существующим собственником, чтобы от его имени был направлен запрос. Так будет получено заключение, нужно оборудовать дополнительные места или нет. Может быть, для этих двух переведенных помещений шесть мест по нормативу проходят. Нельзя сказать однозначно, что не потребуется дополнительных мест, как нельзя сказать, что они обязательно потребуются. Самое главное, повторяю, нужно знать функцию, под которую переводят помещение.

www.keminfo.ru: А как узнать заранее, возможен ли перевод конкретного понравившегося жилого помещения в нежилое? Есть ли какой-то исчерпывающий список оснований, по которым можно отказать в переводе?

Лазовская: Ну, прежде всего, хотелось бы отметить, что и Жилищный кодекс, и Регламент перевода отмечают, что заявитель, который обращается для подготовки заключения о возможности перевода, должен приложить свидетельство о праве собственности на квартиру. То есть только собственник может выступить с такой инициативой. И для того, чтобы узнать заранее, можно переговорить с продавцом квартиры, чтобы от его имени был направлен запрос о возможности перевода квартиры. Потому что рассматривается сама квартира, а не её собственник. То есть в случае продажи квартиры другому лицу это лицо может приложить заключение о возможности перевода, выданное прежнему собственнику. Этого будет достаточно.

Перечень оснований для отказа в переводе жилых помещений в нежилые установлен 24-й статьей Жилищного кодекса, и перечень оснований является исчерпывающим.

Суворова: Основные причины отказа какие?

Лазовская: Это все-таки отсутствие возможности организации парковочных мест.

Комкова: И если находится квартира в дворовой части. Это тоже отказ 100-процентный.

www.kuzbassfm.ru: Ещё вопрос: «Хочу открыть маникюрный салон. Обязательно ли оборудовать отдельный вход с улицы или можно оставить дверь в подъезде?»

Комкова: Требование ЖК таково, что если квартира используется как нежилое помещение, должен быть сделан отдельный выход. Квартиры должны использоваться по назначению — только для проживания.

Суворова: А если крыльцо в нежилое помещение со стороны подъезда?

Лазовская: Это использование дворовой территории. Организация входа должна быть осуществлена без использования общего имущества. Если крыльцо выходит во двор, значит, был самовольно проведен отдельный вход, самовольно осуществлен перевод помещения. Это нарушение законодательства. И жители близлежащих квартир могут обращаться в Государственную жилищную инспекцию Кемеровской области.

Суворова: Но у нас очень много старых двухэтажных зданий, например возле вокзала. И там есть входы и с улицы и со двора. К этим домам какие-то особые требования?

Комкова: Ну вот про эти дома на проспекте Ленина я могу сказать, что там собственники просто выкупают почти все помещения в доме. Поэтому он становится нежилым. И вход есть и с улицы и через дворовую часть.

Суворова: А если в домах создано товарищество собственников жилья, возможен перевод?

Лазовская: У ТСЖ определенные функции — обеспечение и эксплуатация общего имущества, т.е. в какой-то мере они заменяют управляющие кампании. Ещё у ТСЖ определенный круг полномочий в отношении общего имущества. Но в отношении каждой отдельной квартиры нет. Поэтому ни согласие товарищества собственников, ни управляющей кампании, ни РЭУ законом не предусмотрено.

Суворова: Собственника нежилого помещения коммунальные дела дома касаются?

Лазовская: Конечно. У него такое же право собственности на долю в общем имуществе. Решили жильцы поставить домофон, отремонтировать подъезд по программе капремонт 50×50, он тоже будет в этом участвовать. В ЖК статье 36 говорится: «Общее имущество помещений собственников имущества, а не собственников квартир». Поэтому общее имущество дома — это имущество и собственников квартир, и собственников нежилых помещений в этом доме.

Комкова: В основном даже ремонт в подъезде и прочее делаются за счет собственников нежилых помещений. Обязать мы не можем, в основном это происходит по их собственному желанию.

Лазовская: Бывают ситуации, когда мы сами приглашаем собственников. Был случай, когда на Пионерском бульваре по козырьку несколько раз залезали на балкон близлежайшей квартиры. Мы поговорили с собственником, и он пошел на то, чтобы установить решетки на балконе жильцов за свой счет.

www.kemerovo.ru: Катерина: «Друзья закрыли магазин и продают помещение. Там очень удобная планировка. Я хочу там жить! Можно ли вернуть в жилой фонд?»

Комкова: Конечно можно. Для этого просто необходимо подать заявку.

www.kuzbassfm.ru: И отдельный вход оставят?

Комкова: В принципе у нас нет в ЖК требований о том, чтобы закладывали вход. Это все зависит от того, какой проект заявитель предоставит.

Лазовская: Ну как правило, Управление архитектуры возражает на то, чтобы оставить отдельный вход. Как только помещение становится жилым, вход должен быть через общее имущество — подъезд. Чем, например, чревато, если оставить отдельный вход. Собственник говорит — я не буду платить за содержание общего имущества, у меня отдельный вход, и мне не интересно, что в подъезде происходит. Хотя в принципе таких ситуаций и не было, чтобы хотели вход отдельный оставить.

www.keminfo.ru: Если возникают какие-то препятствия со стороны чиновников, можно ли к кому-то обратиться, пожаловаться?

Комкова: Препятствий никогда не возникает. У нас утверждены сроки, например, по согласованию проекта. Есть схема подготовки проектной документации. А вот отказ — это уже совершенно другое. Он не считается препятствием.

www.keminfo.ru: Но есть конкретный вопрос от Сергея Александровича: «Мне уже третий раз отказывают в архитектуре. И не объяснят толком-то парковку не предусмотрел, то план перепланировки не тот. Все изменяю и прихожу вновь. Но отказ за отказом. Вроде бы началось оформление, заплатил пошлины, а потом снова вернули документы. Впечатление, что это личное отношение. Что мне делать?»

Лазовская: Пошлины не взимаются за перевод жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Поэтому пользователь скорее всего имеет ввиду оплату изготовления проекта. Чтобы детально ответить на этот вопрос, нужно конкретно смотреть по заявителю. Фамилия, имя, отчество указаны, адрес — нет. Чтобы мы могли конкретно ответить на вопрос, надо указать адрес помещения.

Как часто бывает. Получают замечания к проекту. Например, ширина ступеней не соответствует нормам для маломобильных групп населения. Возвращаем на доработку, снова предоставляют проект, и опять с нарушением. Новые замечания мы не вправе выставлять при повторном рассмотрении проекта, мы проверяем только те замечания, которые были выставлены. И может быть так, что исправление одних замечаний влечет другие. Только в этом случае будут отказывать.

Личностное отношение у нас исключено. Для этого принят регламент перевода помещений. Заявитель сам в архитектуру не приходит. Подается заявление только в один орган, чтобы получить заключение о возможности перевода, — в комитет строительного контроля. И с готовым проектом вновь собственник приходит в комитет строительного контроля. То есть, исключена возможность общения заявителя с управлением архитектуры или с непосредственными исполнителями. Это и есть система одного окна.

Суворова: Как же поэтапно это все можно сделать? Допустим, я хочу перевести.

Комкова: Вначале обращаетесь о возможности перевода в комитет строительного контроля и подаете заявку. Комитет вашу заявку направляет в управление архитектуры. Архитектура рассматривает, есть ли возможность (с учетом требований, о которых мы говорили ранее: необходимость парковки, что хотят разместить — магазин, кафе, офис и т.д.). В том случае, если Управление архитектуры дано положительное заключение, готовятся требования к проекту. На основании этих требований заявитель обращается в любую проектную организацию, имеющую лицензию, заказывает проект и потом с этой проектной документацией опять приходит в комитет строительного контроля. Специалисты комитета комплектуют документы и направляют в управление архитектуры на согласование. Если нет никаких замечаний, то данный проект согласовывается, направляется заявителю, высылается уведомление собственнику. Он получает данный проект, оформляет разрешение уже на строительные работы, то есть реконструкцию или перепланировку данной квартиры уже под нежилое помещение. Так же обращается в комитет строительного контроля для оформления решения о согласовании перепланировки, начинает строительные работы. По их окончании с заявлением опять обращается в комитет строительного контроля о назначении комиссии. Если нет никаких замечаний, подписывается акт, утверждается комитетом строительного контроля. На основании которого собственник помещения осуществляет регистрацию данного помещения в ФРС в статусе нежилого.

www.a42.ru: Антонина задала вопрос: Несколько лет назад начала перевод квартиры в нежилой фонд. Решение Главы города было получено, проведен ремонт, сделано крыльцо, отдельный вход, смонтирована охранная и пожарная сигнализация. Что теперь необходимо сделать, чтобы завершить перевод?

Комкова: Обратиться в комитет строительного контроля о назначении комиссии. Назначат время и дату, когда будет комиссия, затем подписывается акт приемочной комиссии, утверждается, и можно зарегистрировать помещение. Если есть замечания — надо их устранить.

www.keminfo.ru: Во сколько обходится перепланировка? Есть ли там госпошлины, какие-то платежи за сбор документов, оплата чьих-то услуг?

Лазовская: В администрацию города, комитет строительного контроля, управление архитектуры никаких платежей не поступает. Госпошлиной данный вид деятельности не облагается. Те расходы, которые обязательно понесет собственник, — это стоимость проекта перепланировки, переустройства переводимого помещения. Стоимость эта разная, в зависимости от того, кто делает проект: Горпроект, который является у нас государственным предприятием, либо это частная проектная организация. Поэтому по стоимости мы не можем какие-либо цифры назвать. Ну и непосредственная стоимость работ по переводу, переустройству крыльца, козырька, внутренние расходы, которые понесет собственник переводимого помещения. И всё.

Некоторые действуют через доверенных лиц. То есть самому собственнику некогда, и он нанимает себе представителя: риэлтора или частное лицо, которое осуществляет посреднические услуги. Это личное дело каждого, и вопрос о стоимости таких услуг тоже на его усмотрение.

www.kemerovo.ru: Наталья Сергеевна, Татьяна Николаевна Комкова, спасибо, что ответили на наши вопросы.